欲“迁都”上海 沪土储、项目双无 赣系房企中奥地产的规模之战

本报记者/刘颂辉/上海报道

又一家赣系房企“黑马”出现在全国百强榜单里。

近日，中国指数研究院公布的“1~7月中国房地产企业销售业绩”显示，江西中奥置业有限公司（以下简称“中奥地产”）以142.8亿元位列全国房企第97名。

频繁出现在各地的土拍市场，又密集和中梁、新城、弘阳等品牌房企牵手合作，让中奥地产很快走到了聚光灯下。据界面新闻此前报道，正荣地产旗下的产业发展集团总裁田永盛离职，于7月上旬入职中奥地产，担任执行总裁。

上海地产圈更有消息称，猎头圈正在为这家公司物色各类人才，一些上海知名房企背景的经理人纷纷加入。公司还在上海大虹桥物色办公室，预计下半年将总部搬到上海。

近日，中奥地产相关负责人向《中国经营报》记者确认，公司已确认办公楼地址，拟于年底前搬迁至上海，并在一段时间内实行上海、南昌双总部。

这家行事风格低调、尚未建立官方网站又较少有知名项目的房企，究竟有何优势吸引了明星职业经理人的目光，是否能成为现阶段区域型中小房企效仿的对象？

起家往事

“中奥地产在江西开发房地产20余年，是过去南昌城的地产‘四大家族’之一。”只要谈及本土房企的历史，程奇东（化名）就滔滔不绝，如数家珍。

他在南昌市一家房地产咨询机构担任总经理，每天都接收着江西的房地产市场数据和开发商的各路讯息。

二十世纪末，国家取消福利分房以后，南昌本地出现了大大小小数家房地产开发商，以筑城任家、世纪王家、洪客隆熊家及恒茂周家四家实力最强。

任家最早通过与世纪地产的王家合作，在南昌开发出御锦城项目，而后其推出锦和嘉园、爵士馆、筑城奥斯卡等项目，并且正式树立筑城地产的品牌。2005年，筑城地产开始与中国房地产第一连锁经营品牌——“奥林匹克花园”的缔造者中体产业(10.870, 0.99, 10.02%)集团股份有限公司（以下简称“中体产业”）联手在南昌象湖新城圈地600亩，打造江西奥林匹克花园。几个月后的2006年3月，双方又决定在无锡共同开发300亩的无锡奥林匹克花园。

彼时，中体产业发起成立中体奥林匹克花园管理有限公司（以下简称“中奥花园管理公司”），开始批量性地向全国各地的房地产商授权建立奥林匹克花园，或由中体产业入股成立合资公司，或者干脆按平方米收取奥林匹克花园的品牌授权费。筑城地产顺势在南昌、无锡、九江和常州，打造出多个奥林匹克花园。直到2012年，2012年1月，江西中奥置业有限公司注册成立。

天眼查显示，中奥地产注册资本3亿元，法定代表人是任小军，其同时担任公司的执行董事、总经理。公司由南昌市筑城房地产开发有限公司控股，背后的股东为任晓东和任小军二人。

“10年前，新力地产在中奥面前不过是个‘小弟’。”程奇东向记者介绍，虽然入行时间晚，新力地产却发展迅速，于去年成功上市，销售实力位列全国前50名，“这对南昌本土几家老牌房企的打击比较大，因此它们对上榜和上市的需求是比较强烈的，尤其是近两年。”

程奇东表示，相比闽系和浙系房企在全国的发展，行业内对赣系房企的关注度不算高，新力地产冲出江西可以说是赣系房企崛起的标志之一，给很多赣系房企起了带动作用。中奥地产的步伐也是从去年开始的，即便从去年的销售额来看，公司在江西本土房企中的实力只排在前4名左右，布局项目的关注度亦不算高。

逆势拿地

土拍市场的动态印证了程奇东的说法。

今年上半年，当多数房企的销售规模和拿地投入缩减下滑时，中奥地产的身影却频频出现在江苏、浙江、江西等省份的土地拍卖场上。

2月24日，经历17轮报价后，中梁地产与中奥地产联合体以11.043亿元的价格竞得温州市永强北片区龙水单元YB-04-H-03地块，溢价率约为7.8%。

中指院披露的数据显示，今年前7个月，中奥地产共新增土地面积147万平方米，排在全国房企第70位。

上述公司负责人向记者介绍，2020年是中奥地产战略转型年，是稳健的财务模型支持公司在上半年度新增土地储备货值有大幅度提升。公司秉持“平衡有术，进退有度”，以规模、利润率、负债率“三角平衡”模式作为发展导向。目前，中奥地产重点布局江西区域、同时发展苏南、浙中为主的长三角区域以及惠深、广佛为主的珠三角区域，已进入17城，布局50多个项目，加快全国化布局。

中奥地产从去年开始布局长三角区域，成立了浙南浙北、苏南苏北等城市公司，当前有30多个项目位于江西省内，主要位于二、三线城市，机会性进入一线城市。上述公司负责人认为，从最新土储的情况来看，公司在省外的项目会越来越多，今年下半年和明年上半年集中开盘，布局比例会有所更迭。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析道，当前房地产正处于市场盘整期，加上新冠肺炎疫情的影响，行业走势不明朗，不过也正是强周期的地产行业逆市入市拿地加仓的时机，如果长期看好房地产这个行业且企业的现金流与资源获取能力允许的话，还是要加大拿地力度以为行业形势反转时备好“粮草”。重资产、强周期的房地产行业只有“逆周期拿地，顺周期出货”，才能赚到超额的周期性差价，这也正是在当前市场环境下中奥地产频繁逆势拿地的行为的基本逻辑。

不过，中奥地产拿地的区域多位于二线以下城市，这些城市的去化难度不容忽视。他认为，中奥地产在拿地的时候应该注意规避地段风险和地块性质风险，避免因为地段和土地性质的原因导致未来的去化困难，应把去化速度和难度作为拿地时重点考虑的诉求目标。

正荣高管加盟

中奥地产的发展历程中，多数是踩在合作伙伴的肩膀上实现业绩飞越，创始人的理念和思路则很少流露。

7月10日，经验丰富的房地产老将田永盛加入中奥地产，田永盛曾就任正荣产业发展集团总裁，兼任正荣产业发展集团常务副总裁，分管商业和物业，在此之前曾就职于旭辉、上海龙湖。田永盛跳槽至中奥地产，成了当日地产圈的热点新闻。

中奥地产方面对田永盛的加盟表达出强烈的渴望，并希望其带领公司开辟新疆域。“田永盛对待工作高度负责，讲求效率，具有敏锐的洞察力、具备良好的团队精神、协调组织能力以及出色的领导力，不断追求精进与突破，与公司稳扎稳打，务实高效，追求卓越的风格十分契合。”中奥地产在回复记者采访时表示。

公开资料显示，为了将业务拓展到长三角，4月份，中奥地产总裁任小军与公司高管团队前往新城控股(35.100, 0.86, 2.51%)、弘阳集团和中梁集团上海总部“拜码头”。

房企搬迁总部到上海，大多是出于向全国性企业，至少是向整个长三角和华东企业转型的考虑。在柏文喜看来，随着企业从江西搬迁上海所带来的战略定位的变化，企业实际控制人和核心管理层的视野与眼界、思维方式与心态也需要随之改变和提升，这是一些将企业总部搬迁到上海后比较难以迅速调整的地方。

整体上看，中小房企融资能力差，一些扩张迅猛的房企，销售环节一旦遇挫，将会进入“艰难时刻”，甚至面临生存危机，成为被收并购的对象。一名房地产投融资领域分析师表示，中奥地产未来应该不断强化自己的相对优势，通过自我发展与并购重组不断巩固自己的区域龙头行业地位和加深行业“护城河”来提升自身的竞争力，并通过战略站位和资源获取能力来提升可持续发展水平。

对于企业的经营情况，中奥地产方面回应称，金融能力是房地产的血脉，公司创立25年以来讲求平衡，以低负债率稳健运营著称，之前所有的项目都以自有资金撬动开发。公司认为，未来的市场竞争中一定会有更多小而美的公司产生，只要稳步穿越地产周期，在下一个周期大潮来临的时候，才能看到谁是市场中真正有实力的玩家。

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